Introducción: una brecha creciente entre el discurso y los datos

Los estudios para 2025 publicados por ASPIM y OID revelan una situación paradójica. La integración ESG se ha vuelto obligatoria para los fondos inmobiliarios, pero la medición real de la sostenibilidad sigue siendo deficiente, heterogénea y, en ocasiones, difícil de comparar. Por lo tanto, el sector inmobiliario se encuentra en un panorama donde la comunicación avanza más rápido que la evidencia técnica.

IRICE, como organización independiente acreditada según la norma ISO/IEC 17065, examina aquí lo que revelan las cifras: dónde está la realidad medible y qué herramientas permiten asegurar la credibilidad de los actores.

1. SFDR: Visualización ESG masiva, clasificaciones estables

El 90% de los préstamos inmobiliarios pendientes están clasificados actualmente bajo el artículo 8 o 9.

Pero este aparente ascenso enmascara un punto esencial: la dinámica se está estabilizando.

• El 22% de los importes pendientes de pago se corresponden con el artículo 9 (objetivo de inversión sostenible).
• 35% en el artículo 8 híbrido (cuota de inversión sostenible en la cartera).
• 33% en el artículo 8 simple.
• El 10% restante se encuentra en el artículo 6.

El rápido crecimiento del período 2021-2023 da paso a un período de consolidación, en el que los gerentes aseguran posiciones existentes más de lo que crean nuevas.

2. Taxonomía: alineación muy débil, a pesar del volumen de fondos comprometidos

Éste es uno de los hallazgos más significativos de ambos estudios.

Alineación real promedio con la Taxonomía (todos los fondos combinados):

• Valor de mercado: 3,7%
• Gastos de capital: 8,8%
• Ingresos: 3,2%
• Gastos operativos: 2,1%

Los compromisos precontractuales siguen siendo muy débiles:

• 1% en el artículo 8 híbrido
• 6% en el artículo 9

Esta brecha entre el compromiso y la realidad no es un fracaso: refleja la complejidad operativa de la alineación taxonómica: criterios técnicos estrictos, datos difíciles de recopilar, perímetros heterogéneos.

Para IRICE, esto confirma que la sostenibilidad medible no puede limitarse a los informes SFDR, que son una herramienta para la transparencia, no una herramienta para el desempeño.

3. Biodiversidad: una importancia creciente en los marcos ESG, pero heterogeneidad metodológica

La biodiversidad se encuentra entre los tres temas ambientales citados con mayor frecuencia en los fondos del Artículo 8 (59%) y en los fondos híbridos del Artículo 8 (31%).

Pero los métodos varían mucho:

• tasa de cobertura vegetal, artificialización, CBS
• estudios ecológicos,
• etiquetas o certificaciones muy diferentes entre sí,
• Indicadores internos no armonizados.

Los estudios revelan una realidad clave:

Los indicadores de biodiversidad están entre los menos comparables entre fondos.

Aquí es donde los organismos de terceros acreditados desempeñan un papel fundamental: proporcionan un marco estable, verificable e independiente a medida que se acerca la multiplicación del mercado.

4. Etiqueta ISR inmobiliaria: una transición hacia un ciclo de madurez

Datos clave para 2025:

• 101 fondos etiquetados, que representan el 55% del mercado público general.
• 28 renovaciones en 2024: el mercado pasa de una fase de expansión a una fase de consolidación.
• En promedio, hay 49 criterios en las cuadrículas, una disminución en comparación con 2024 (54), lo que indica un deseo de racionalización.
• El 86% de los fondos utilizan la estrategia Best-In-Progress.

La disminución del número de indicadores de biodiversidad, agua, residuos o certificación no es una regresión: refleja una clarificación de los marcos para facilitar la medición y alinear los enfoques con las expectativas del SFDR/Taxonomía.

5. Impactos Negativos (IP): generalizados pero con poca diferenciación en los informes

• El 94% de los fondos trasladan su exposición a los combustibles fósiles, casi siempre cero.
• El 84% informa EPC de C o menos, con un promedio del 74% de activos involucrados.
• Los datos sobre las emisiones y el consumo de gases de efecto invernadero son más difíciles de agregar, especialmente fuera de la UE.

Los estudios destacan una baja comparabilidad general de los PAI, un problema importante para los inversores.

6. Financiación de impacto: requisitos más estrictos, muy pocos fondos realmente elegibles

El estudio identifica:

• Sólo 12 fondos de impacto,
• incluidos 10 clasificados según el artículo 9,
• representando 4.250 millones de euros.

Los criterios de impacto son exigentes:

• intencionalidad,
• adicionalidad,
• mensurabilidad,
• cero daño,
• vigilancia independiente.

La nueva red IFD requiere:

• 32 preguntas,
• 13 preguntas de calificación obligatorias,
• una puntuación mínima progresiva (60/100 en 2025 → 70/100 en 2027).

Este marco refuerza una observación central:

El impacto requiere una evaluación independiente, rigurosa y basada en evidencia y no puede reducirse a la clasificación SFDR.

7. Qué implican estos datos para la credibilidad del mercado

Los dos documentos convergen en tres puntos principales:

A. El aumento de la madurez

El mercado está integrando mejor las obligaciones de transparencia, los marcos de ISR y la recopilación de datos ESG.

B. La evidencia técnica sigue siendo insuficiente.

Taxonomía, biodiversidad, impactos negativos: la variabilidad metodológica dificulta la comparación.

C. Los actores buscan puntos de referencia estables e independientes

El estudio destaca la importancia de las organizaciones de terceros (auditores, certificadores, evaluadores externos) para asegurar los procesos y limitar el “ruido regulatorio”.

Aquí es exactamente donde IRICE encaja en el ecosistema: una evaluación independiente, acreditada, basada en evidencia e impulsada por métodos que distingue el desempeño real de la comunicación.

Conclusión: Hacia un mercado donde la prueba marcará la diferencia

El sector inmobiliario está pasando por un período de normalización:

• mayores demandas de transparencia,
• estrategias ISR consolidadas,
• indicadores más estructurados,
• Artículo 9 de recaudación de fondos,
• Surgimiento de los fondos de impacto.

Pero la credibilidad del mercado depende ahora de un único punto: la capacidad de los actores de producir evidencia verificable, comparable y auditable.

Ésta es precisamente la función del IRICE:

• Para garantizar la calidad de los métodos,
• estabilizar la medición,
• Para asegurar la confianza de los inversores,
• evitar la dilución de los indicadores ESG,
• y garantizar que la sostenibilidad se base en hechos, no en intenciones.